賃貸マンションのアピールポイント
契約解除権暇疲担保による契約解除の他に、契約不履行による契約解除があります。
これは3つに分かれます。
履行遅滞契約の履行が約束の履行期日より遅れた場合です。
履行催告をしても履行が無い場合には契約解除ができます。
約束の履行が定期行為であれば催告なしに契約解除ができます（万博に間に合わせる不動産の提供など）。
履行不能履行（の全部または一部）が債務者の責任で不能になったとき。
家屋の焼失などがこれに当たります。
不完全履行契約目的が達成できない程度の不完全履行の場合。
この場合には契約解除ができます。
補修できないほど柱が腐っていた建物の提供などがそれに当たります。
損害賠償請求権暇庇担保だけでなく、契約解除の場合も損害賠償を請求できます。
また契約解除をせず、履行遅滞による損害賠償を請求することもできます。
買主は契約を履行させるための権利を持ち不履行の場合は契約解除などができる。
クーリング・オフとは、冷静になって考え直す期間のことで、この期間内であれば契約を無条件で解約できるというものです。
売主が業者の場合で、事務所以外の場所で売買契約を結んだ場合。
例えば、訪問販売で契約した場合や仮設小屋での販売などが該当します。
この場合、業者から書面でクーリング・オフ制度について告げられた日から8日以内（告げられた日を含む）であれば契約は無条件に解除できます。
解除の通知は内容証明郵便で出すほうが後日の証明のためにはよいでしょう。
契約にあたって、通常、買主から売主へ手付金が交付されます。
この手付は、原則として解約手付と解されていて、買主はこの手付を放棄により、契約を解除することになります。
ただし、履行の着手があったときは手付放棄による契約の解除はできません。
また、売主は手付倍返しによって契約を解除できるとされています。
契約書とは、契約内容を記載し、当事者が署名（記名押印）をした書面です。
では契約は契約書の作成によって成立するものでしょうか。
答は「ハイ」でもあり「イイエ」でもあります。
契約は意思表示の合致により成立し、特段の形式は必要としません。
「このダイヤ100万円で売る」「よし、買った」とこれで売買契約は成立です。
契約成立を後で認めて守る守らないは、信義と信用の問題です。
原則として契約書は証拠書類であり、その作成により契約が成立するのではありません。
しかし例外があります。
まず第一に、一定の契約書の作成によってのみ契約が成立するものがあります。
これを要式契約といいます。
定期借地権特約などがこれにあたります。
第二に、附合契約と言われるものがあります。
銀行や保険会社などとの定型的な契約です。
慣習によるといえましょう。
セールスマンにナマ返事をしたからといって、契約は成立しません（個々の株の売買指定などは別です）。
また、完全な例外ではありませんが、常識で例外と考えてよいものがあります。
不動産の売買契約などはこれに当たるとみていいでしょう。
このように契約書は絶対のものではなく、また契約書外の約束が伴うことも少なくありません。
しかし、契約書は重要なものです。
不動産購入は契約書作成を中心にすべきです。
重要な契約は契約書作成のときが契約成立のときと言えます。
もちろん真剣な意思表示であれば口約束でも土地売買契約は成立しますが、普通はいろんな事項を記載し、署名の伴った契約書作成のときが不動産売買契約の成立時であると考えるべきで、裁判所もそうみるでしょう。
鉛筆書きのメモなども単なる資料とみられてやむを得ません。
ただし、契約書は証拠書類にすぎません。
契約書があるからと言って契約があるとは限りません。
予定のため契約書は作成し社長の印ももらっていたが、ついに契約締結はしなかった、という場合もあります。
また、第3者に見せるためだけの詐欺的な契約書もあり、その旨の「返り証」（契約留保などの約束を書いた書面）が交換されていることも少なくありません。
筆者は土地の詐欺師の事件をたくさん扱ったので、この種の事例はたびたびみています。
他人の契約書を信用してはいけません。
契約書にはいろんな事項が書かれ膨大な書面になることもありますが、不動産売買契約書についての基本的な契約事項をあげておきます。
売買契約は代金の支払いと財産権の移転の約束があれば成立するので、絶対に必要な事項は、代金額と目的物（の権利）の二つだけです。
しかし、不動産購入のような重要な契約が、この二つだけで済むわけはありません。
前に不動産を購入することは、その物の権利を買うことであると述べましたが、具体的には、どのような権利が売買の対象となるのでしょうか。
所有権は権利の王様といわれます。
目的物を全面的に支配する権利です。
また、所有権という用語をはぶいて、「土地を売る」と言えば土地の「所有権」を売ることを意味します。
所有者はその所有物を自由に使用・収益・処分できます。
だれもが「自分のもの」について享有している一般的な権利です。
所有権は物権です。
物権とは物に付いての直接の支配権です。
これに反し債権は他人に対する請求権であり、他人の給付を待つ必要があります。
相手がいます。
賃借権は貸主に対する債権です。
不動産で契約の対象（または暇癌）となる権利所有権・物権・地上権地上権は建物所有や植林をする権利です。
物権ですから貸主はいません。
しかし、設定契約の内容により地代の支払義務、使用方法の制限などがあり得ます。
なお、俗に地上権といっても、法的には賃借権（債権）にすぎないことが多く、取引上注意が必要です。
賃借権であれば貸主がいて、必ず地代があり、無断譲渡・転貸ができない点が地上権と違います。
地上権は物権ですから（所有権と同様）自由に譲渡ができます。
地上権も設定や譲渡を第3者へ対抗するには登記が必要です。
土地所有者が手続きに協力せず、土地に登記ができない場合は、自分のものである上物の建物の登記をすれば、敷地の地上権も（賃借権と同じく）対抗力を持ちます（旧建物保護法一条、借地借家法10条）。
地上権は、地下または地上（上空）の一部についても設定することができます（民法69条の二）。
ビル建設などの場合に行われます。
これを空中権ということもあります。
このことは、すでに序章でも述べました。
不動産の購入は、通常、その不動産の所有権を購入することを言う。
土地については、地上権という権利（物権）があり、敷地などの土地を合わせて購入する場合、所有権でなく地上権の売買の場合があります。
売買契約は「ある財産権の移転」が内容ですから、所有権以外の財産権についても成立します。
賃貸借契約による、賃料支払いを伴う権利（債権）です。
土地や建物の賃借権も、その性質の基本は他の物の賃借権と同じです。
借地上の建物の購入の場合、敷地の賃借権の譲渡（または転貸）が伴うので、地主の承諾が必要となります。
地主の承諾（または裁判所の許可）があるまでは承諾料の額が定まらないため、借地上の建物の購入は代金の額や支払時期が決めにくく処理が複雑になります。
なお、借地権については裁判所の許可により譲渡ができる方法があります（借地借家法19条）。
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